다른 사람들 의견

• SDE (06-11-17 10:06)

    전세주택 품귀도 자신의 전세보증금과 월세지불능력의 불일치로 인한 것일 뿐, 주택자체는 그대로 변함이 없습니다.
  
  전세에서 월세로 불가피하게 전환된다고 하더라도 거주위기는 아닙니다. 있는 집이 붕괴되는 것은 아니니까요. 다만, 월세금액만큼 가처분소득이 줄게 돼 '빈곤층'으로 전락할 확률은 올라가겠죠.
  
  거꾸로 투기지역 내에서는 1가구 1담보대출 밖에 대출이 안되기 때문에, 전세가 오히려 고마운 실정입니다. 투기지역내에서 전세제도는 훌륭한 레버리지 확대수단인 것이죠.

  전세주택 품귀도 자신의 전세보증금과 월세지불능력의 불일치로 인한 것일 뿐, 주택자체는 그대로 변함이 없습니다. 전세에서 월세로 불가피하게 전환된다고 하더라도 거주위기는 아닙니다. 있는 집이 붕괴되는 것은 아니니까요. 다만, 월세금액만큼 가처분소득이 줄게 돼 '빈곤층'으로 전락할 확률은 올라가겠죠. 거꾸로 투기지역 내에서는 1가구 1담보대출 밖에 대출이 안되기 때문에, 전세가 오히려 고마운 실정입니다. 투기지역내에서 전세제도는 훌륭한 레버리지 확대수단인 것이죠.
• sonyi (06-11-17 11:06)

    전세->매매로 가는 것 자체가 문제겠습니까.. 그게 어차피 모든 사람들이 추구하는 바인데요. 문제는 신규로 들어오는 사람들이 대부분 전세로 들어오기 때문입니다. 그 사람들 수량에 맞춰서 신규집이 지어지지 않으면 매매->전세로는 거의 움직이지 않기 때문에 전세물량이 계속 부족하게 되는 거겠죠. 특히나 신규로 결혼 등을 하면서 지방에서 올라와서 서울근교에 취직하여 집을 구하고자 하는 사람들이 많게 되니.. 계속 집을 지어주던지 공장이나 기업을 지방으로 사정없이 이전하던지 해야 하는데 그렇게 안하여 이모양이 된건 아닐까요.. 그 물량예측을 잘 해야 하는게 정부의 책임인데 잘 못하여 이모양이 되었고, 전세란이 일어나니 사람들이 이참에 매매-전세 차이도 적으니 싼 아파트를 살까.. 싶어서(수원의 경우가 그렇습니다. ) 매매로 돌게 되고.. 그러다보니 매매가 확 올랐다. 제가 파악하는 요새 문제죠.

  전세->매매로 가는 것 자체가 문제겠습니까.. 그게 어차피 모든 사람들이 추구하는 바인데요. 문제는 신규로 들어오는 사람들이 대부분 전세로 들어오기 때문입니다. 그 사람들 수량에 맞춰서 신규집이 지어지지 않으면 매매->전세로는 거의 움직이지 않기 때문에 전세물량이 계속 부족하게 되는 거겠죠. 특히나 신규로 결혼 등을 하면서 지방에서 올라와서 서울근교에 취직하여 집을 구하고자 하는 사람들이 많게 되니.. 계속 집을 지어주던지 공장이나 기업을 지방으로 사정없이 이전하던지 해야 하는데 그렇게 안하여 이모양이 된건 아닐까요.. 그 물량예측을 잘 해야 하는게 정부의 책임인데 잘 못하여 이모양이 되었고, 전세란이 일어나니 사람들이 이참에 매매-전세 차이도 적으니 싼 아파트를 살까.. 싶어서(수원의 경우가 그렇습니다. ) 매매로 돌게 되고.. 그러다보니 매매가 확 올랐다. 제가 파악하는 요새 문제죠.
• 프리라이터 (06-11-17 13:49)

    제 말을 이해를 못하시네요..물론 공급은 신혼집이든 직장 관계든 핵가족사회의 핵분열 때문인 것은 맞습니다. 그 수요를 정부가 예측 못한 것 맞구요.
  
  근데 문제는 이 수요를 집을 지어서 해결할 수 있는게 아니라는 겁니다. 집을 10만채 지어 팔면 10만건의 거래가 발생하고, 계속 매매로만 돌면 10년에 겨우 20만건의 거래만이 시장에 공급된다 이겁니다.(주택시장에서 수요 공급은 계약서 단위로 계산하는게 맞으니까요.)
  
  근데 10만채 지어서 전세로 돌리면 10년간 50만건의 거래가 발생하니까 5배의 거래물량이 공급되는 거라 이겁니다.
  
  또한 전세시장은 특성상 한 세대만 이동해도 연쇄 파급효과로 수십번의 거래가 강제되게 되어 있습니다.
  
  이것은 무지막지한 "강제"로 이동을 안하고는 안되게 되어 있습니다.
  
  즉 수요가 100%아니라 1000%도 언제든지 초과할 가능성이 있다 이겁니다.
  
  저는 전세제도 폐지하자는 사람 아닙니다.
  
  하지만, 다주택자가 집을 세를 놓지 않고 팔게되어 전세주택 1채가 소멸되는 것의 엄청난 파급효과를 간과해서는 안된다는 것입니다.

  제 말을 이해를 못하시네요..물론 공급은 신혼집이든 직장 관계든 핵가족사회의 핵분열 때문인 것은 맞습니다. 그 수요를 정부가 예측 못한 것 맞구요. 근데 문제는 이 수요를 집을 지어서 해결할 수 있는게 아니라는 겁니다. 집을 10만채 지어 팔면 10만건의 거래가 발생하고, 계속 매매로만 돌면 10년에 겨우 20만건의 거래만이 시장에 공급된다 이겁니다.(주택시장에서 수요 공급은 계약서 단위로 계산하는게 맞으니까요.) 근데 10만채 지어서 전세로 돌리면 10년간 50만건의 거래가 발생하니까 5배의 거래물량이 공급되는 거라 이겁니다. 또한 전세시장은 특성상 한 세대만 이동해도 연쇄 파급효과로 수십번의 거래가 강제되게 되어 있습니다. 이것은 무지막지한 "강제"로 이동을 안하고는 안되게 되어 있습니다. 즉 수요가 100%아니라 1000%도 언제든지 초과할 가능성이 있다 이겁니다. 저는 전세제도 폐지하자는 사람 아닙니다. 하지만, 다주택자가 집을 세를 놓지 않고 팔게되어 전세주택 1채가 소멸되는 것의 엄청난 파급효과를 간과해서는 안된다는 것입니다.
• 프리라이터 (06-11-17 13:59)

    예를 들어, 전세시장이 줄고 줄어 - 대한민국에 모든 사람이 집을 소유하고 있고, 단 1명만 전세를 살고 있다 합시다.
  그리고 빈집이 1채 있다고 합시다.
  
  전세계약기간이 만료 되었습니다.
  
  집주인이 전세 연장을 안하고 팔겠다고 합니다.
  
  그러면 그사람은 그집을 나가야 합니다.
  
  얼핏보기에 한집이 비어 있으니까, 그집에 세들어 가면 될 것 같습니다.
  
  그런데 그 집 주인도 세를 안놓고 팔겠다 합니다. 지금 보유세가 엄청나서..
  그럼 어떻게 됩니까?
  
  부르는게 값입니다. 어디든 안가면 길거리 나앉는데요..이게 작금의 상황입니다.
   

  예를 들어, 전세시장이 줄고 줄어 - 대한민국에 모든 사람이 집을 소유하고 있고, 단 1명만 전세를 살고 있다 합시다. 그리고 빈집이 1채 있다고 합시다. 전세계약기간이 만료 되었습니다. 집주인이 전세 연장을 안하고 팔겠다고 합니다. 그러면 그사람은 그집을 나가야 합니다. 얼핏보기에 한집이 비어 있으니까, 그집에 세들어 가면 될 것 같습니다. 그런데 그 집 주인도 세를 안놓고 팔겠다 합니다. 지금 보유세가 엄청나서.. 그럼 어떻게 됩니까? 부르는게 값입니다. 어디든 안가면 길거리 나앉는데요..이게 작금의 상황입니다.
• SDE (06-11-17 14:10)

    전세가 급등은 부수적인 현상일 뿐이겠죠. 위의 예에서 전세낀 집 살 수요자는 무궁무진 하잖아요. 집 팔건데 전세낀 매매가 금지되지 않는 이상 매도인 입장에서 무슨 차이입니까.
  
  지금의 상황은 잠재적 수요자들의 호주머니가 빌 때까지 혹은 수도권 내 모든 주택에 근저당권이 설정될 때까지 계속 될 겁니다. 그 정점은 2007년으로 잡더군요. 74년생이 34살이 되는 나이요.

  전세가 급등은 부수적인 현상일 뿐이겠죠. 위의 예에서 전세낀 집 살 수요자는 무궁무진 하잖아요. 집 팔건데 전세낀 매매가 금지되지 않는 이상 매도인 입장에서 무슨 차이입니까. 지금의 상황은 잠재적 수요자들의 호주머니가 빌 때까지 혹은 수도권 내 모든 주택에 근저당권이 설정될 때까지 계속 될 겁니다. 그 정점은 2007년으로 잡더군요. 74년생이 34살이 되는 나이요.
• 돌아온백수 (06-11-17 14:19)

    지금도 주택보급율은 거의 100%에 가깝지 않나요? 전세제도가 다가구주택을 가능하게 하는 부작용도 있습니다.
  
  월세로 전환하면서 세원이 노출되도록 제도를 만들어서 월세에 의한 소득에 과세하면, 오히려 매매를 촉진 시킬 수 있겠죠.
  
  전세제도가 정부의 입장에서는 못마땅한것이 과세가 거의 안되죠. 지금 처럼 전세금액이 커진 상황에서는 세입자 보호라는 명목으로 보호할 필요가 거의없어졌다고 봐야죠. 몇억원 전세가 가능한 사람들을 정부가 세금도 받지 않고 보호할 필요는 없죠.
  
  보유세를 제대로 시행하게 되면, 전세제도는 없어지는게 합리적이죠. 지방에서 1억원 주택에서 보유세 내는 사람과 수도권에서 2억 전세 살면서 한푼도 안내는 건 문제가 있죠.
  
  

  지금도 주택보급율은 거의 100%에 가깝지 않나요? 전세제도가 다가구주택을 가능하게 하는 부작용도 있습니다. 월세로 전환하면서 세원이 노출되도록 제도를 만들어서 월세에 의한 소득에 과세하면, 오히려 매매를 촉진 시킬 수 있겠죠. 전세제도가 정부의 입장에서는 못마땅한것이 과세가 거의 안되죠. 지금 처럼 전세금액이 커진 상황에서는 세입자 보호라는 명목으로 보호할 필요가 거의없어졌다고 봐야죠. 몇억원 전세가 가능한 사람들을 정부가 세금도 받지 않고 보호할 필요는 없죠. 보유세를 제대로 시행하게 되면, 전세제도는 없어지는게 합리적이죠. 지방에서 1억원 주택에서 보유세 내는 사람과 수도권에서 2억 전세 살면서 한푼도 안내는 건 문제가 있죠.
• Ex. Special Age… (06-11-17 14:28)

    그럼 2억 넘는 전세자들에게 보호세를 받자는 건가요? 아님 영국처럼 거주세라든가...
  보유세의 명목이라면 전세자들에게는 해당이 없을 것 같은데요...

  그럼 2억 넘는 전세자들에게 보호세를 받자는 건가요? 아님 영국처럼 거주세라든가... 보유세의 명목이라면 전세자들에게는 해당이 없을 것 같은데요...
• 돌아온백수 (06-11-17 14:54)

    전세 제도라는 것이 애매한 부분이 많은데, 세입자가 집주인에게 사채를 빌려주고 이자대신에 그 집에서 사는 셈이거든요.
  
  집없는 서민이라는 면에서 보호 대상이라고 하는 거지, 몇억 자산가들을 집이 없다는 이유만으로 보호해 달라는 것은 공평하게 볼 수가 없죠. 이자 소득세는 제도권 금융기관에서는 예외없이 걷을 수 있죠. 그런데, 전세제도를 통한 이자소득이 실질적으로 발생하는데도 현금 거래가 이루어지지 않으니까 과세할 수도 없구요.
  
  예금자 보호법도 상한 금액이 있듯이, 수도권의 고가 전세는 어떤 방식으로든 손을 대야 하는 부분입니다.

  전세 제도라는 것이 애매한 부분이 많은데, 세입자가 집주인에게 사채를 빌려주고 이자대신에 그 집에서 사는 셈이거든요. 집없는 서민이라는 면에서 보호 대상이라고 하는 거지, 몇억 자산가들을 집이 없다는 이유만으로 보호해 달라는 것은 공평하게 볼 수가 없죠. 이자 소득세는 제도권 금융기관에서는 예외없이 걷을 수 있죠. 그런데, 전세제도를 통한 이자소득이 실질적으로 발생하는데도 현금 거래가 이루어지지 않으니까 과세할 수도 없구요. 예금자 보호법도 상한 금액이 있듯이, 수도권의 고가 전세는 어떤 방식으로든 손을 대야 하는 부분입니다.
• sonyi (06-11-17 15:06)

    하여튼.. 재미있네요 ㅋㅋ SDE님의 말대로
  
  "지금의 상황은 잠재적 수요자들의 호주머니가 빌 때까지 혹은 수도권 내 모든 주택에 근저당권이 설정될 때까지 계속 될 겁니다. 그 정점은 2007년으로 잡더군요. 74년생이 34살이 되는 나이요."
  
  이렇게 되면 진짜로 프리라이터님이 말씀하시는 전세제도가 없어지는 것도 가능하겠군요. 근데 그러려면 말입니다. 신규로 지어지는 집만큼 을 누군가가 계속 매매로 사주어야 하는데 현재와 같이 매매가가 높아진다면 결국 신규진입자들이 매매로 돌리기가 점점 더 힘들어지지 않을까요. 근저당을 70, 80% 정도씩 받지 않는 이상 그런데 이것이 금지되었다면.. SDE님이 말씀하시는 상황까지 갈까요? 궁금하여지네요.. 저는 오히려 그래서 소수의 돈을 번 사람들이 싹쓸이를 하고 나머지는 전세수준에 머물러서 어찌할 수 없는 그런 상황이 오지 않을까 걱정을 하고 있는데 반대의 상황을 다들 생각하고 계시니.. ^--^

  하여튼.. 재미있네요 ㅋㅋ SDE님의 말대로 "지금의 상황은 잠재적 수요자들의 호주머니가 빌 때까지 혹은 수도권 내 모든 주택에 근저당권이 설정될 때까지 계속 될 겁니다. 그 정점은 2007년으로 잡더군요. 74년생이 34살이 되는 나이요." 이렇게 되면 진짜로 프리라이터님이 말씀하시는 전세제도가 없어지는 것도 가능하겠군요. 근데 그러려면 말입니다. 신규로 지어지는 집만큼 을 누군가가 계속 매매로 사주어야 하는데 현재와 같이 매매가가 높아진다면 결국 신규진입자들이 매매로 돌리기가 점점 더 힘들어지지 않을까요. 근저당을 70, 80% 정도씩 받지 않는 이상 그런데 이것이 금지되었다면.. SDE님이 말씀하시는 상황까지 갈까요? 궁금하여지네요.. 저는 오히려 그래서 소수의 돈을 번 사람들이 싹쓸이를 하고 나머지는 전세수준에 머물러서 어찌할 수 없는 그런 상황이 오지 않을까 걱정을 하고 있는데 반대의 상황을 다들 생각하고 계시니.. ^--^
• Ex. Special Age… (06-11-17 15:33)

    수억씩 돈 꿔준 사람은 못받아도 우는 소리 하지 마라로 들리는군요.
  전세입자가 돈을 빌려주더라도 이자수익은 집주인이 챙겼으니 이자소득은 집주인이 받는 것이 옳다고 봅니다.
  비용을 지불한 사람에게 소득공제는 못해주고 세금을 내다니요. 예금자 보호법에 해당하는(나라에서 보증하는 수준의) 전세관련 제도는 수도권 3천만원 이런 식으로 제한해놓은 보호법이 있지 않습니까?
  큰 금액의 채권이나 전세에 대해서도 보호가 아닌 권리는 당연히 있다고 봅니다.
  그리고 월세에 대해서도 제대로 과세 못하는 경우가 부지기 수입니다. 그 책임은 돈을 받은 집주인과 세무 당국에 있지 월세를 낸 세입자에게 있는 것이 아니지요.(월세에 대해서 월급쟁이도 소득공제를 하면 세원이 투명해지겠죠.) 전세도 마찬가지로 봅니다.

  수억씩 돈 꿔준 사람은 못받아도 우는 소리 하지 마라로 들리는군요. 전세입자가 돈을 빌려주더라도 이자수익은 집주인이 챙겼으니 이자소득은 집주인이 받는 것이 옳다고 봅니다. 비용을 지불한 사람에게 소득공제는 못해주고 세금을 내다니요. 예금자 보호법에 해당하는(나라에서 보증하는 수준의) 전세관련 제도는 수도권 3천만원 이런 식으로 제한해놓은 보호법이 있지 않습니까? 큰 금액의 채권이나 전세에 대해서도 보호가 아닌 권리는 당연히 있다고 봅니다. 그리고 월세에 대해서도 제대로 과세 못하는 경우가 부지기 수입니다. 그 책임은 돈을 받은 집주인과 세무 당국에 있지 월세를 낸 세입자에게 있는 것이 아니지요.(월세에 대해서 월급쟁이도 소득공제를 하면 세원이 투명해지겠죠.) 전세도 마찬가지로 봅니다.
• Ex. Special Age… (06-11-17 15:34)

    설마 수억원의 자산가는 대한민국 국민으로 생각하시는 않는 것은 아니겠죠?

  설마 수억원의 자산가는 대한민국 국민으로 생각하시는 않는 것은 아니겠죠?
• sonyi (06-11-17 16:34)

    전세든 월세든 등기소에 가서 등록하고 도장찍게 되어 있습니다. 그때 복사를 한다던지 액수 등을 등록할 수 있지 않을까요? 하다못해 복사본이라도 저장해 놓으면 등기는 아니라도 나중에 "조사하면 다나와.."의 역할은 할 수 있지 않을까요..
  
  그리고 저도 큰 금액에 대한 채권이나 전세에 대한 권리는 당연하다고 생각합니다. 그런 권리를 인정하지 않는다면 대혼란이 날 것입니다. 그 금액을 불로소득인지 몇십년을 피땀흘려 번 돈인지 누가 알죠? 저도 10여년을 피땀흘려 번 돈이 조금 있습니다만.. 그게 갑자기 대항력이 사라져서(확정일자 인정안하면 바로 난리나죠..) 문제가 생긴다면.. 눈앞이 노래질 겁니다. 전세금액이 자신의 전재산인 경우가 많은데..
  
  지금도 보유세니 뭐니 하면서 강남집값 잡으려다가 다른 선의의 피해자들을 다수 양산해서 문제가 생긴건데요..
  
  전세제도는 앞에서 말하신대로 유동성을 보장하는 측면에서 적정수준을계속 유지해야 합니다. 그러다보면 다주택보유자도 계속 있게 되겠죠.. 적정수준이 어떤 건지는 잘 모르겠지만.. 그건 시장이 결정하도록 해야하겠죠.. 지금처럼 난리가 난 상황에서는 문제가 많겠지만..

  전세든 월세든 등기소에 가서 등록하고 도장찍게 되어 있습니다. 그때 복사를 한다던지 액수 등을 등록할 수 있지 않을까요? 하다못해 복사본이라도 저장해 놓으면 등기는 아니라도 나중에 "조사하면 다나와.."의 역할은 할 수 있지 않을까요.. 그리고 저도 큰 금액에 대한 채권이나 전세에 대한 권리는 당연하다고 생각합니다. 그런 권리를 인정하지 않는다면 대혼란이 날 것입니다. 그 금액을 불로소득인지 몇십년을 피땀흘려 번 돈인지 누가 알죠? 저도 10여년을 피땀흘려 번 돈이 조금 있습니다만.. 그게 갑자기 대항력이 사라져서(확정일자 인정안하면 바로 난리나죠..) 문제가 생긴다면.. 눈앞이 노래질 겁니다. 전세금액이 자신의 전재산인 경우가 많은데.. 지금도 보유세니 뭐니 하면서 강남집값 잡으려다가 다른 선의의 피해자들을 다수 양산해서 문제가 생긴건데요.. 전세제도는 앞에서 말하신대로 유동성을 보장하는 측면에서 적정수준을계속 유지해야 합니다. 그러다보면 다주택보유자도 계속 있게 되겠죠.. 적정수준이 어떤 건지는 잘 모르겠지만.. 그건 시장이 결정하도록 해야하겠죠.. 지금처럼 난리가 난 상황에서는 문제가 많겠지만..
• 프리라이터 (06-11-17 17:27)

    그러니까 임대차 보호법 개정 해야된다는 것입니다. 이렇게 집값이 폭등하면 근저당 안설정 된 집 찾기 힘듭니다.

  그러니까 임대차 보호법 개정 해야된다는 것입니다. 이렇게 집값이 폭등하면 근저당 안설정 된 집 찾기 힘듭니다.
• 프리라이터 (06-11-17 19:09)

    SDE님//
  
  "전세가 급등은 부수적인 현상일 뿐이겠죠. 위의 예에서 전세낀 집 살 수요자는 무궁무진 하잖아요. 집 팔건데 전세낀 매매가 금지되지 않는 이상 매도인 입장에서 무슨 차이입니까."
  
  -> 엄청난 차이가 있습니다. 위의 예에서 똑같은 ( 전세수요 1: 빈집공급 1 ) 인 상황이라도 매도인 입장에서는 파는 날짜에 구애를 받지 않으므로 협상에서 항상 유리한 고지를 점합니다.
  그러나, 전세수요자는 당장 그집에 들어가지 않으면, 길거리에 나앉게 됩니다.
  결과로 집주인이 은행에 빚이 많다면 그 빚을 전세수요자에게 얼마든지 전가가 가능합니다.
  이 게임에서는 항상 전세수요자가 전세공급자한테 질수 밖에 없습니다.
  
  이 비대칭 상황을 균형잡으려면, 집주인도 뭔가 압박받는 것이 있어야 합니다.
  그전에는 현재 전세사는 사람이 나가는 날짜가 압박이었습니다.(몰론 이런 상황에서도 사실상 집주인은 엄청 개겼습니다..)
  
  그러나 빈집이거나, 매매차익이 엄청나게 기대되는 상황에서는 이야기가 틀립니다. 기껏해야 몇달동안 금융이자나 세금만 감당하면 됩니다.
  전세수요자와는 완전히 차원이 다른 협상력인 것입니다.
  
  필자가 보기에 유일한 압박수단은 대출금 회수입니다. 전세입자가 나가겠다는 것과 똑같은 효과이면서, 전세입자에게처럼 개길 수가 없는 압박수단입니다.
  그러나 금융기관에서 이자수입이 계속 들어오는데..그리고 너무나 안전한 근저당권이 설정되어 있는데..뭐하러 대출금을 회수합니까?
  
  그래서 은행의 물권적 우선순위를 폐지해서 불안하게 만들어야 한다는 것입니다.
  
  이것은 임대차보호법개정으로 가능합니다.
  물권/채권 구분없이 전세 확정일자는 최우선으로 보호하도록 개정하는 것이(또는 현행 최우선 순위인 우선변제금액을 대폭 상향조정하는 것만으로도..) 바로 이같은 주택가격 폭등을 막을 수 있습니다.

  SDE님// "전세가 급등은 부수적인 현상일 뿐이겠죠. 위의 예에서 전세낀 집 살 수요자는 무궁무진 하잖아요. 집 팔건데 전세낀 매매가 금지되지 않는 이상 매도인 입장에서 무슨 차이입니까." -> 엄청난 차이가 있습니다. 위의 예에서 똑같은 ( 전세수요 1: 빈집공급 1 ) 인 상황이라도 매도인 입장에서는 파는 날짜에 구애를 받지 않으므로 협상에서 항상 유리한 고지를 점합니다. 그러나, 전세수요자는 당장 그집에 들어가지 않으면, 길거리에 나앉게 됩니다. 결과로 집주인이 은행에 빚이 많다면 그 빚을 전세수요자에게 얼마든지 전가가 가능합니다. 이 게임에서는 항상 전세수요자가 전세공급자한테 질수 밖에 없습니다. 이 비대칭 상황을 균형잡으려면, 집주인도 뭔가 압박받는 것이 있어야 합니다. 그전에는 현재 전세사는 사람이 나가는 날짜가 압박이었습니다.(몰론 이런 상황에서도 사실상 집주인은 엄청 개겼습니다..) 그러나 빈집이거나, 매매차익이 엄청나게 기대되는 상황에서는 이야기가 틀립니다. 기껏해야 몇달동안 금융이자나 세금만 감당하면 됩니다. 전세수요자와는 완전히 차원이 다른 협상력인 것입니다. 필자가 보기에 유일한 압박수단은 대출금 회수입니다. 전세입자가 나가겠다는 것과 똑같은 효과이면서, 전세입자에게처럼 개길 수가 없는 압박수단입니다. 그러나 금융기관에서 이자수입이 계속 들어오는데..그리고 너무나 안전한 근저당권이 설정되어 있는데..뭐하러 대출금을 회수합니까? 그래서 은행의 물권적 우선순위를 폐지해서 불안하게 만들어야 한다는 것입니다. 이것은 임대차보호법개정으로 가능합니다. 물권/채권 구분없이 전세 확정일자는 최우선으로 보호하도록 개정하는 것이(또는 현행 최우선 순위인 우선변제금액을 대폭 상향조정하는 것만으로도..) 바로 이같은 주택가격 폭등을 막을 수 있습니다.
• 프리라이터 (06-11-17 19:31)

    아 물론 집주인에 대한 압박전술로 FIFA에게서 배우는 방법도 있습니다. --> 아래링크 참조 ^^
  
  <a href=http://www.scieng.net/zero/view.php?id=now&page=3&category=&sn=off&ss=on&sc=on&keyword=&select_arrange=headnum&desc=asc&no=12071 target=_blank>http://www.scieng.net/zero/view.php?id=now&page=3&category=&sn=off&ss=on&sc=on&keyword=&select_arrange=headnum&desc=asc&no=12071</a>

  아 물론 집주인에 대한 압박전술로 FIFA에게서 배우는 방법도 있습니다. --> 아래링크 참조 ^^ <a href=http://www.scieng.net/zero/view.php?id=now&page=3&category=&sn=off&ss=on&sc=on&keyword=&select_arrange=headnum&desc=asc&no=12071 target=_blank>http://www.scieng.net/zero/view.php?id=now&page=3&category=&sn=off&ss=on&sc=on&keyword=&select_arrange=headnum&desc=asc&no=12071</a>
• Ex. Special Age… (06-11-17 19:52)

    전세수요 : 1, 빈집 : 1, 한명을 제외한 모두는 집을 소유하고 있으면
  빈집을 사는 사람은 무조건 1가구 2주택이고 집의 반을 비워두지 않는 이상 전세자를 구해야하는 상황 아닌가요? 요즘 갈수록 상태가 안좋아지는지 이해가 안갑니다. 설명 좀 부탁드려요.

  전세수요 : 1, 빈집 : 1, 한명을 제외한 모두는 집을 소유하고 있으면 빈집을 사는 사람은 무조건 1가구 2주택이고 집의 반을 비워두지 않는 이상 전세자를 구해야하는 상황 아닌가요? 요즘 갈수록 상태가 안좋아지는지 이해가 안갑니다. 설명 좀 부탁드려요.
• 프리라이터 (06-11-17 20:06)

    빈집을 사가지고 있는 사람은 1가구 2주택 맞습니다.
  그리고 비워두고 있는 것보다 전세입자를 구하는 것이 좋은 것도 맞습니다.
  
  그러나, 그것은 "좋다" 수준이지 - "절대" 수준이 아닙니다.
  
  빈집을 좀 가지고 있다고 무슨 큰 손해가 있습니까?
  (이자 + 세금 조금이지요..)
  
  하지만 전세수요자는 "절대" 들어가야 합니다.
  
  "절대" 말이지요.
  
  이게 협상이 된다고 생각하십니까?

  빈집을 사가지고 있는 사람은 1가구 2주택 맞습니다. 그리고 비워두고 있는 것보다 전세입자를 구하는 것이 좋은 것도 맞습니다. 그러나, 그것은 "좋다" 수준이지 - "절대" 수준이 아닙니다. 빈집을 좀 가지고 있다고 무슨 큰 손해가 있습니까? (이자 + 세금 조금이지요..) 하지만 전세수요자는 "절대" 들어가야 합니다. "절대" 말이지요. 이게 협상이 된다고 생각하십니까?
• 프리라이터 (06-11-17 20:13)

    아니 그동안 전세살던 사람이 도저히 안되겠다고 남은 빈집 한집을 사겠다고 해도 마찬가지입니다.
  
  매매가 역시 부르는게 값입니다. 전세든, 매매든 일단 현재 "전세입자"이면서 계약만료로 강제 퇴거해야 하는 사람은 무조건 들어가야 하니까요..
  
  이게 바로 현재 매매가 폭등의 메커니즘입니다.
  
  땅 안밟고 살수 있는 인간이 없는 한, 이것은 절대 협상 불가한 거래입니다.

  아니 그동안 전세살던 사람이 도저히 안되겠다고 남은 빈집 한집을 사겠다고 해도 마찬가지입니다. 매매가 역시 부르는게 값입니다. 전세든, 매매든 일단 현재 "전세입자"이면서 계약만료로 강제 퇴거해야 하는 사람은 무조건 들어가야 하니까요.. 이게 바로 현재 매매가 폭등의 메커니즘입니다. 땅 안밟고 살수 있는 인간이 없는 한, 이것은 절대 협상 불가한 거래입니다.
• 프리라이터 (06-11-17 23:11)

    이 같은 폭등의 메카니즘이 질적변화를 초래하는 것은 결국 마지막 남은 1명의 전세수요자마저 결국 집을 사서 모든 사람이 주택 소유자가 된때입니다.
  
  이 순간부터 "절대적 필요"는 존재하지 않고, 그냥 넓네 마네, 세거네, 해가 잘드네, 교육이 어쩌고..빚이 좀 많아 괴로워..이런 조건가지고 소유자들끼리 동등한 조건에서 협상하는 것이 가능합니다.
  (시일과 강제에 얽매이지 않는 협상 말입니다.)
  
  이게, 바로 일반공산품의 시장 형태입니다. 모두 교체수요나 수집성 수요이지요..이 경우 안정된 시장의 수요와 공급 논리가 적용됩니다.
  
  물론, 공산품 시장에서는 획기적인 필요적 발명상품이 가끔가다 나오는데 이 경우, 주택시장의 논리가 적용됩니다.
  예를 들어, 백혈병 치료제나, 대머리치료제, 핵폭탄, 자동차, 비행기 등은 절대적 수요와 필요적 공급이 만나 부르는게 가격인 주택시장과 똑같은 형태를 보입니다.
  
  결국 매매가를 안정시키려면 필요적 공급욕망이 아니라 절대적 공급욕망을 불러일으킬 뭔가가 있거나, 아니면 절대적 전세수요를 진정시켜 협상력을 강화해주는 뭔가가 있어야 하는 것입니다.
  
  첫째는, 이미 말했다시피 대출금 환수를 촉발하는 임대차보호법개정이고
  
  둘째는, 장기 임대주택 건설이 궁극적 대안이나 이는 시간이 많이 걸리므로 당장 실효성이 없고, 전세계약을 장기로 늘리는 것도 효과적이긴 한데 시행과정에서 부작용이 우려되므로 사실상..굉장히 해소하기 힘든 것이 사실입니다..
  
  결국 양쪽이 다 압박을 받아 같이 협상력이 약해지는 것밖에 별 방법이 없어 보이는군요..-_-

  이 같은 폭등의 메카니즘이 질적변화를 초래하는 것은 결국 마지막 남은 1명의 전세수요자마저 결국 집을 사서 모든 사람이 주택 소유자가 된때입니다. 이 순간부터 "절대적 필요"는 존재하지 않고, 그냥 넓네 마네, 세거네, 해가 잘드네, 교육이 어쩌고..빚이 좀 많아 괴로워..이런 조건가지고 소유자들끼리 동등한 조건에서 협상하는 것이 가능합니다. (시일과 강제에 얽매이지 않는 협상 말입니다.) 이게, 바로 일반공산품의 시장 형태입니다. 모두 교체수요나 수집성 수요이지요..이 경우 안정된 시장의 수요와 공급 논리가 적용됩니다. 물론, 공산품 시장에서는 획기적인 필요적 발명상품이 가끔가다 나오는데 이 경우, 주택시장의 논리가 적용됩니다. 예를 들어, 백혈병 치료제나, 대머리치료제, 핵폭탄, 자동차, 비행기 등은 절대적 수요와 필요적 공급이 만나 부르는게 가격인 주택시장과 똑같은 형태를 보입니다. 결국 매매가를 안정시키려면 필요적 공급욕망이 아니라 절대적 공급욕망을 불러일으킬 뭔가가 있거나, 아니면 절대적 전세수요를 진정시켜 협상력을 강화해주는 뭔가가 있어야 하는 것입니다. 첫째는, 이미 말했다시피 대출금 환수를 촉발하는 임대차보호법개정이고 둘째는, 장기 임대주택 건설이 궁극적 대안이나 이는 시간이 많이 걸리므로 당장 실효성이 없고, 전세계약을 장기로 늘리는 것도 효과적이긴 한데 시행과정에서 부작용이 우려되므로 사실상..굉장히 해소하기 힘든 것이 사실입니다.. 결국 양쪽이 다 압박을 받아 같이 협상력이 약해지는 것밖에 별 방법이 없어 보이는군요..-_-
• 돌아온백수 (06-11-18 00:02)

    제 얘기를 오해 하시는데, 전세제도가 그렇게 보호할 가치가 있는지에 대한 것입니다.
  
  먼저, 전세라는 것이 사채의 일종으로 봐야죠. 제도권으로 넣으려면 세금을 걷어야 하구요.
  집주인에게 돈 빌려주고 이자 대신 사는 겁니다.
  그 이자에 해당하는 이익을 세입자가 가지는 것이고, 그것이 그집에 주거하는 권리가 되죠.
  집주인이 빌린돈으로 또 다른 이익을 챙기면, 그 이익에 대해서는 따로 과세가 되겠죠.
  
  그리고, 자산이 얼마이든지 세금을 내지 않으면 공권력이 보호할 필요는 없습니다.
  세금을 낼 능력이 없는 사람들을 보호하는 것이 복지국가이지,
  몇억 자산가가 세금도 안내는데 보호하는 것이 복지국가가 아닙니다.
  
  전세든 어떤 제도든지 공권력이 개입되게 하려면 정당한 세금을 내야 합니다.
  전세제도를 과도기적인 관행으로 보기때문에, 과세도 하지 않고 특별한 보호대책도 하지 않습니다.
  

  제 얘기를 오해 하시는데, 전세제도가 그렇게 보호할 가치가 있는지에 대한 것입니다. 먼저, 전세라는 것이 사채의 일종으로 봐야죠. 제도권으로 넣으려면 세금을 걷어야 하구요. 집주인에게 돈 빌려주고 이자 대신 사는 겁니다. 그 이자에 해당하는 이익을 세입자가 가지는 것이고, 그것이 그집에 주거하는 권리가 되죠. 집주인이 빌린돈으로 또 다른 이익을 챙기면, 그 이익에 대해서는 따로 과세가 되겠죠. 그리고, 자산이 얼마이든지 세금을 내지 않으면 공권력이 보호할 필요는 없습니다. 세금을 낼 능력이 없는 사람들을 보호하는 것이 복지국가이지, 몇억 자산가가 세금도 안내는데 보호하는 것이 복지국가가 아닙니다. 전세든 어떤 제도든지 공권력이 개입되게 하려면 정당한 세금을 내야 합니다. 전세제도를 과도기적인 관행으로 보기때문에, 과세도 하지 않고 특별한 보호대책도 하지 않습니다.
• 남영우 (06-11-18 01:15)

    국가가 사채업자가 아닌이상 세금 안내면 보호하지 못하겠다고 협박해서는 안되겠죠. (고의 탈세가 아닌이상)
  
  그런데, SDE 님이 말한 2007년 예상은 부동산 거품이 꺼지기 시작하는 때를 예상한 것인가요?

  국가가 사채업자가 아닌이상 세금 안내면 보호하지 못하겠다고 협박해서는 안되겠죠. (고의 탈세가 아닌이상) 그런데, SDE 님이 말한 2007년 예상은 부동산 거품이 꺼지기 시작하는 때를 예상한 것인가요?
• 돌아온백수 (06-11-18 02:35)

    전세 문제는 보유세가 본격적으로 적용되면 수면위로 부상하게 될텐데, 껄쩍지근 한 문제이죠.
  지방에서 주택보유자가 보유세를 내는 것과,
  여러가지이유로 수도권에 억대 전세 살면서 세금을 내지 않으면 또다른 형평성 시비가 되죠.
  
  전세가 자신의 여러가지 이익을 위해서 이런저런 위험을 감수하고 행하는 사채입니다.
  예금의 보호도 세금을 내는데도 불구하고 상한액이 규정되어 있고, 이는 어느나라나 비슷합니다.
  개인의 판단으로 위험을 감수하고 전세를 드는 것에 대해 국가가 보호 혹은 구제해주기 바라는 것은 또다른 도덕적 해이이죠.

  전세 문제는 보유세가 본격적으로 적용되면 수면위로 부상하게 될텐데, 껄쩍지근 한 문제이죠. 지방에서 주택보유자가 보유세를 내는 것과, 여러가지이유로 수도권에 억대 전세 살면서 세금을 내지 않으면 또다른 형평성 시비가 되죠. 전세가 자신의 여러가지 이익을 위해서 이런저런 위험을 감수하고 행하는 사채입니다. 예금의 보호도 세금을 내는데도 불구하고 상한액이 규정되어 있고, 이는 어느나라나 비슷합니다. 개인의 판단으로 위험을 감수하고 전세를 드는 것에 대해 국가가 보호 혹은 구제해주기 바라는 것은 또다른 도덕적 해이이죠.